22.03.2016

Beschränktes Einsichtsrecht in fremde Grundbücher

Ein Wohnungseigentümer hat in der Regel keinen Anspruch, das Wohnungsgrundbuch eines anderen Eigentümers vollständig einzusehen. Bei Wohngeldrückständen steht dem Verwalter ein Recht auf Einsicht in das Grundbuch zu und kann den Eigentümern die für eine Beschlussfassung zur Anspruchsdurchsetzung benötigten Informationen weitergeben. Das entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in seinem Urteil vom 17. Juni 2015.

22.03.2016

BGH: Wie wird man werdender Eigentümer?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einer aktuellen Entscheidung die Voraussetzungen für die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) weiter konkretisiert. Danach ist neben einem wirksamen Erwerbsvertrag, einer eingetragenen Auflassungsvormerkung auch der Besitzübergang erforderlich. Dabei muss der Erwerber den Besitz durch Übergabe vom Veräußerer erlangt haben. Die eigenmächtige Inbesitznahme genügt diesen Anforderungen nicht. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, haftet allein der Erwerber für die Hausgelder und hat alleiniges Stimm- und Anfechtungsrecht.

25.02.2016

Mieterhöhung: Die Zustimmung kann nicht widerrufen werden

Hat ein Mieter auf das Schreiben seines Vermieters, in dem eine Mieterhöhung angekündigt wurde, zustimmend geantwortet, so kann er nicht Monate später diese Bestätigung widerrufen, weil er nach dem Fernabsatzgesetz eine 14tägige Widerrufsfrist gehabt, der Vermieter aber darauf nicht hingewiesen habe. Das Amtsgericht Berlin-Spandau: Mietänderungsverträge, die im Rahmen eines bereits bestehenden Mietvertrages abgeschlossen werden, seien vom Anwen-dungsbereich eines Fernabsatzvertrages herauszunehmen. Der Begriff "Fernabsatzvertrag" bedeute, dass mit diesem Vertrag "eine Leistungserbringung versprochen" werde. Bei einem Mieterhöhungsverlangen bleibe die Leistung aber die gleiche; der Vermieter fordere lediglich eine höhere Gegenleistung. (AmG Berlin-Spandau, 5 C 267/15)

25.02.2016

Betriebskosten: Allzu sehr ins Detail muss es nicht gehen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Vermietern einen größeren Spielraum bei der Gestaltung der jährlichen Nebenkostenabrechnung zugesprochen. Werden zum Beispiel die Kosten für Wasser, Abwasser und Müllabfuhr auf mehrere Gebäude umgelegt, so muss der Vermieter die Rechenschritte nicht mehr einzeln in der Abrechnung aufführen. Bisher hat der BGH das anders gesehen und derartige Abrechnungen als „formal unwirksam“ betrachtet. Der Aufwand für den Vermieter müsse sich in Grenzen halten. Und auch der Mieter habe ein Interesse daran, dass die Abrechnung übersichtlich bleibe und nicht zu viele Details enthalte. (In dem konkreten Fall teilen sich mehrere Gebäude einer Wohnanlage einen Müllplatz und zwei Heizstationen. Bei der Abrechnung hatte der Eigentümer die Gesamtkosten nach Wohnfläche auf die Gebäude verteilt und dann auf die einzelnen Mieter umgelegt, die Rechnung aber nicht detailliert aufgemacht, also zum Beispiel nicht separat die Positionen erwähnt, die nicht auf die Mieter umgelegt werden konnten. Das musste er auch nicht.) (BGH, VIII ZR 93/15)

25.02.2016

Steuerrecht: Für die Immobilien-Abschreibung zählt das im Vertrag Vereinbarte

Beim Kauf einer Mietimmobilie oder eines Betriebsgrundstücks setzt sich der Kaufpreis im Regelfall aus einem Anteil für das Gebäude und einem Anteil für Grund und Boden zusammen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass nur der Gebäudeanteil steuerlich abgeschrieben werden kann. Maßstab für die Wertaufteilung von Grund und Boden und Gebäude sei grundsätzlich das im Notarvertrag Vereinbarte. Etwas anderes gilt nur, wenn die Aufteilung lediglich zum Schein vorgenommen wurde oder ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt. Im konkreten Fall ging es um den Kauf von zwei Eigentumswohnungen, die der Käufer im Laufe der Jahre auf Basis des im Kaufvertrag vereinbarten Gebäudeanteils abschrieb. Weil dem Finanzamt das zu hoch erschien, verweigerte es die Anerkennung - wurde vom BFH aber zurechtgewiesen. Als Grundlage gelte das, was im Vertrag geregelt wurde. (BFH, IX R 12/14)

25.02.2016

Mietrecht: Der Hauptmieter ist für Untermieters Untervermietung verantwortlich

Vermietet ein Mieter seine Wohnung weiter an einen Dritten (Untervermietung), so sollte sich der Untermieter an Regeln halten. Vermietet er nämlich seinerseits Teile der Wohnung weiter an Touristen, so kann das die Kündigung für den Hauptmieter bedeuten. Im konkreten Fall vor dem Landgericht Berlin ging es um eine 180 Quadratmeter große Fünf-Zimmer-Wohnung, die an eine Familie vermietet worden war und die die Erlaubnis hatte, die Wohnung unterzuvermieten (was sie auch tat). Der Untermieter vermietete allerdings einzelne Räume der Wohnung ohne Erlaubnis an Touristen, was der Vermieter zum Anlass nahm, den Hauptmietern zu kündigen. Dagegen wehrte sich die Mieterfamilie - vergeblich. Zwar sei ihr die Untervermietung gestattet gewesen – allerdings sei die weitere Vermietung einzelner Räume an Touristen durch den Untermieter eine Pflichtverletzung, die eine Kündigung rechtfertige. Dieses Verhalten müssten die Hauptmieter vertreten, denn sie seien dem Vermieter gegenüber letztlich verantwortlich. (LG Berlin, 65 S 318/15)

25.02.2016

Nachbarrecht: "Drohnen-Angriff" auf das Nachbargrundstück ist strafbar

Das Amtsgericht Potsdam hat entschieden, dass es dem Eigentümer einer Drohne untersagt ist, ohne Einverständnis seines Nachbarn das Flugobjekt über dessen Grundstück kreisen zu lassen. Er verletze damit dessen Persönlichkeitsrecht und greife in das grundrechtlich geschützte Recht auf Privatsphäre ein. Hierzu gehöre auch die Integrität eines von einer hohen Hecke umfassten Gartens, der ein Rückzugsort des jeweiligen Nutzers sei, weshalb Beobachtungen anderer Personen als Ausspähung eingestuft werden müssten. (Hier ging es um zwei Nachbarn, deren Verhältnis als "gespannt" angesehen werden kann. Auf dem überflogenen Grundstück sonnte sich die Lebensgefährtin des Eigentümers. Der "Späher" wurde zur Zahlung der vorgerichtlich entstandenen Abmahnkosten durch einen Anwalt in Höhe von 461 € und zur Leistung der Unterschrift unter eine Unterlassungserklärung verurteilt.) (AmG Potsdam, 37 C 454/13)

25.02.2016

Anspruch des Vermieters auf Auskunft bei länger verweilenden Besuchern

Hält sich der Besucher eines Wohnungsmieters häufig und über längere Zeit in der Wohnung auf, so steht dem Vermieter ein Anspruch auf Auskunft über Name und Anschrift des Besuchers zu. Dies ergibt sich daraus, dass der Besucher in den Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen wird und die Betriebskosten nach Kopfteilen umgelegt werden. Das entschied das Amtsgerichts Saarbrücken in seinem Urteil vom vom 24. April 2015.

09.07.2015

Mietrecht: Wartung der Telefonleitung ist nicht Vermieter-Sache

Grundsätzlich haben Mieter Anspruch darauf, dass ihre Wohnung Mindeststandards erfüllt. Dazu gehören neben Strom- und Wasseranschlüssen auch Telefonleitungen. Allerdings ist der Vermieter nicht für die Instandhaltung der Telefonleitung außerhalb der Wohnung zuständig. Das hat das Landgericht Berlin entschieden. Im konkreten Fall war die Telefonsteckdose in der Wohnung einer Mieterin ohne Funktion, weil eine Störung der Signalübertragung zwischen dem Übergabepunkt im Keller und der Wohnung bestand. Die Mieterin konnte nicht durchsetzen, dass der Vermieter diese Störung zu beseitigen habe. Die Wartung sei nicht seine Aufgabe, weil er nicht für die Signalübertragung geradestehen müsse. (LG Berlin, 63 S 151/14)

09.07.2015

Wohnungskündigung: Fehlen zwei Monatsmieten, reicht nicht die Nachzahlung von einer...

Kündigt ein Vermieter einem Mieter die Wohnung auf, weil dieser mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist, so reicht es für die Rücknahme nicht aus, dass der Mieter einen Tag nach dem Eingang des Kündigungsschreibens für einen Monat die Miete nachzahlt. Das heißt: Er kann dadurch nicht bewirken, nicht mehr mit "zwei Monatsmieten" im Rückstand zu sein. Nur eine vollständige Überweisung des Mietrückstandes hätte dazu geführt, dass der Vermieter seine Kündigung hätte zurücknehmen müssen. (LG Flensburg, 1 T 8/14)

09.07.2015

Betriebskosten: Eine "unerklärliche Kostensteigerung" ist kein Argument für eine Kürzung

Will ein Mieter gegen eine aus seiner Sicht überhöhte Betriebskostenabrechnung seines Vermieters angehen, so genügt es nicht, wenn er dies mit der Begründung tut, er habe eine "unerklärliche Kostensteigerung" festgestellt. Er sollte sich die von ihm als überhöht angesehenen Positionen im Belegordner seines Vermieters ansehen und danach gegebenenfalls konkrete Einwendungen vorbringen. (AmG Berlin-Mitte, 17 C 247/14)

09.07.2015

Mietrecht: Wer übers Internet "fern sehen" kann, braucht keine Satellitenschüssel

Wer über einen Internetanschluss verfügt, der braucht, um Fernsehen zu können, keine Satellitenschüssel (Parabolantenne) zu installieren. Wer sie als Mieter ohne Zustimmung des Vermieters schon angebracht haben sollte, der muss sie wieder abbauen. Eine Ausnahme gilt für ausländische Mieter, die ohne die Antenne die Programme aus ihrem Heimatland nicht sehen können. (AmG Frankfurt am Main, 33 C 2232/14-76)